Cвободная планировка квартиры: что это, нужно ли согласовывать перегородки в новостройке, как распланировать участок и утвердить

Квартиры

Свободная планировка и ее подводные камни

Застройщики в целях повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как дома свободной планировки, преимуществом которых является реализация любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают, что, несмотря на определенную свободу действий, существует ряд ограничений по перепланировке, утвержденных на законодательном уровне.

Бесплатная планировка

Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного строительства домов, где функцию несущей выполняют только наружные стены. Благодаря этому вы сможете изменить планировку. Меняйте, так как планировка уже утверждена проектом.

Только в том случае, когда владелец решил не устанавливать никаких перегородок, все просто. Но если вы самостоятельно спланировали квартиру свободной планировки, вам необходимо получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Бесплатная планировка
Бесплатная планировка

Покупка таких домов имеет свои недостатки:

  1. Цена выше стандартной.
  2. У него нет отделки. Стены бетонные, установлены входные двери, окна, установлена ​​система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику потребуются большие вложения для ремонта: установка перегородок, монтаж электро- и сантехнических сетей, установка полов и уборка помещений. Производство этих работ строго регламентировано СНиПами (строительными нормами и правилами), за исключением отделки помещений.
  3. Возможность перестройки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его утверждением. Процесс утверждения зависит от сложности проекта. Чем сложнее проект, тем дольше процесс утверждения.
  4. Возведение перегородок приведет к потере пространства. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы регулируются.
  5. Реконструкция ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки нельзя передвигать и размер этих помещений, скорее всего, не изменить.

В чем разница между свободной и открытой планировкой

Эти два понятия схожи. Оба они обозначают квартиры без внутренних перегородок, но есть различия.

Под термином «свободная планировка» подразумеваются квартиры без ремонта. Он предполагает расширенные возможности перепланировки дома при отделке – изменение размеров и габаритов комнат, их совмещение и разделение.

Открытая планировка – особенность уже готового интерьера. Это значит, что в квартире нет разделения комнат, и все пространство, за исключением санузла, представляет собой одну просторную комнату. Квартиры со свободной планировкой покупаются, в том числе, для того, чтобы организовать в них открытую планировку.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Поэтому застройщики и многие агенты по недвижимости по всему миру позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих владельцев. Давайте выясним, а?

Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» не существует. При этом для каждой новостройки фактически существует подробный план строительства, в котором указаны внутренние расположения всех перегородок в квартирах и других помещениях здания. Без такого плана застройщик просто не сможет пройти обязательное строительное обследование архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома. Так что бесплатный дизайн квартиры – это юридическая фикция.

Каждая квартира в каждом жилом доме имеет свою планировку, предусмотренную соответствующей архитектурно-проектной документацией. Означает ли это, что все застройщики и многие агенты по недвижимости, предлагающие вам купить квартиру свободной планировки, — мошенники? Далеко от. Ведь термин «свободная планировка» они употребляют не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя действительно свободная планировка, примеры ее представлены на изображении выше.

Делаем вывод: С юридической точки зрения квартир свободной планировки не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры определялась застройщиком на этапе проектирования, фиксировалась в соответствующих планах и других элементах архитектурно-проектной документации и согласовывалась с компетентными государственными органами еще до начала строительства. Кстати, именно поэтому самый популярный вариант «вида» квартиры свободной планировки в натуре и по документам, когда все перегородки в квартире разложены до колен, на плане БТИ есть конкретную планировочную схему и указания строения перегородок, но только тонкими пунктирными линиями.

Этот вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государственным и контролирующим органам, ведь планировка есть и по заводу, и по документам; при этом он все сделал правильно по отношению к покупателю квартиры, ведь перегородки на самом деле расположены высотой всего в один квартал, и показаны на плане тонким пунктиром.

Как свободная планировка отмечается на плане квартиры

Разделения комнат в квартире может не существовать в действительности, но и не на бумаге – к дому должен быть приложен план, утвержденный Бюро технической инвентаризации (БТИ). Юридической концепции свободной планировки нет, поэтому и особых требований к ее составлению нет.

Все реальные перегородки на плане квартиры выделены сплошными линиями. Стены, пилоны и колонны между квартирами обычно выделяются жирным шрифтом.

Условные разбиения, отсутствующие в действительности или обозначенные обводкой, могут быть отмечены пунктирной линией или не обозначены вовсе. Необходимо выделить влажное помещение – кухню и ванную.

Бывает, что на плане БТИ свободной планировки не указываются границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. На бумаге квартира выглядит как «белый квадрат» с санузлом. Это не противоречит закону, но затрудняет координацию реконструкции для будущих владельцев.

При неявном расположении помещений на плане БТИ можно ориентироваться на строительный (поэтажный) план – он готовится до начала строительства дома, обычно в нем указываются точные границы всех помещений. Получить его можно у застройщика или управляющей компании.

Как выглядит квартира со свободной планировкой

Типичная квартира свободной планировки выглядит как пустая «бетонная коробка» с оконными проемами и входом. Внутренние стены в нем либо вообще отсутствуют, либо они очерчены обводкой – невысокими (10-20 см) пеноблоками или кирпичами, реже обычной краской.

Изображение квартиры свободной планировки в ЖК Рассказово

Пространство в квартирах свободной планировки максимально открытое, но в нем можно устанавливать пилоны и колонны. Они служат для укрепления каркаса здания, снять их будет невозможно.

Границы санузлов в квартирах свободной планировки обычно отмечают дорожками. В некоторых случаях застройщик может построить полноценные перегородки – все зависит от компании и конкретного ЖК.

Кому подойдёт квартира свободного типа

Итак, узнав все подводные камни свободной планировки, выбирайте подобный формат жилья, если вы:

  • готов к ремонту с нуля;
  • не спешите переезжать в новый дом;
  • иметь достаточный бюджет;
  • проявите творческий подход к дизайну квартиры

Как согласовать свободную планировку

Представьте, что вы решили купить квартиру без несущих стен. Теперь ваша задача — спроектировать новый план, если вариант застройщика вас не устраивает, и согласовать это с БТИ. Но сначала давайте разберемся, зачем вообще согласовывать планировку в таких квартирах.

Как мы уже говорили выше, план застройщика – это фактически готовая планировка квартиры. Дело в том, что поставить квартиру без комнаты в кадастр юридически невозможно, поэтому застройщик прописывает в документах отдельный вариант. Стены существуют на бумаге, а значит, их надо не возводить, а переносить – делать перепланировку, которую тоже надо узаконить. Зачем вам это нужно?

Незаконная перепланировка грозит штрафом в 2500 рублей и предписанием вернуть все как было. Если собственник не исправит ситуацию, квартиру у него могут отобрать в судебном порядке, и не важно, что эта квартира уже является вашей собственностью. Если незаконные постройки представляют угрозу всему дому, вы будете вынуждены их снести или выставить жилой район на аукцион. Кроме того, продать квартиру с несоответствующими удобствами гораздо сложнее. Необходимость обращения в БТИ становится очевидной.

Какие решения не согласуют

Свобода планирования ограничена Законом о жилье, особенно статьями 25–29 и другими нормативными актами. В некоторых регионах на этот счет действуют свои правила.

Что точно не работает:

  • создать комнату без окон – хотя бы одно должно быть;
  • планирование помещения площадью менее 8 м² и шириной менее 2,25 м;
  • увеличить площадь кухни и санузла за счет друг друга или жилых комнат;
  • располагайте «мокрые» зоны над «сухими» зонами соседей снизу;
  • переместить водопроводные трубы, перекрыть к ним доступ.

Эти и другие нюансы следует учесть в дальнейшем плане. Сейчас мы расскажем, как его составить и узаконить.

источник

Производим перепланировку: пошаговая инструкция с согласованием

Первый шаг – заказ проекта. Обратитесь в саморегулируемые организации (или СРО), имеющие допуск к строительным работам. Список таких компаний вы легко найдете в Интернете.

Второй шаг – согласование проекта с ответственными органами. Имея готовый проект, выписку из ЕГРН и паспорт, обратитесь в соответствующий отдел местного самоуправления: например, в Москве перепланировкой занимается Мосжилинспекция. Подавайте документы и ожидайте: в течение 45 рабочих дней при соблюдении всех требований вам выдадут разрешение.

Третий этап – ремонт. Теперь вы можете возводить стены, перегородки и прокладывать электрические провода. Следите за тем, чтобы не было отклонений от проекта – иначе вы не согласитесь на готовый результат.

Четвертый шаг – новый технический паспорт. Когда основные работы над проектом будут закончены, пригласите инженера из БТИ. Специалист оценит и сверит квартиру с планом, после чего внесет изменения в технический и кадастровый паспорта. Стоимость данной услуги от 12 000 рублей.

Пятый шаг – согласовать результат. Теперь вы должны отнести новые документы в тот же отдел, где вы получили разрешение на конвертацию. Там будет создана комиссия, которая еще раз проверит все на соответствие первоначальному плану. Если переустройство выполнено в порядке, вы получите приказ о том, что оно произведено на законных основаниях и не представляет никакого риска для совместной собственности.

Плюсы и минусы свободной планировки

Как и любая планировка, бесплатная тоже имеет свои сильные и слабые стороны. Начнем с недостатков, ведь именно о них следует помнить перед покупкой:

  1. Юридически термина «свободная планировка» не существует. Застройщик всегда размечает зоны, и любое изменение плана считается перепланировкой, которую необходимо согласовать с БТИ! Это потребует времени и некоторых затрат.
  2. Не всю территорию можно распланировать так, как хочется. При строительстве сразу прокладываются инженерные сети «мокрых» помещений – кухни и санузла. Поэтому превращать кухню в гостиную нельзя – так же, как переносить трубы в другую часть квартиры: «мокрые зоны» по всему дому должны лежать друг на друге.
  3. Если итоговая планировка отличается от проекта застройщика, ее необходимо предварительно согласовать, а затем начнется ремонт. А это возможно только после регистрации права собственности. Получается, что в квартире со свободной планировкой ремонт придется проводить позже, чем в квартире с несущими стенами.
  4. открытая планировка обычно стоит дороже, хотя монолитные и каркасные дома строятся быстро. Застройщик не использует материалы внутренних стен и отделки, но из-за возможности индивидуального планирования стоимость обычно увеличивается. Кроме того, в квартире с готовыми стенами вы платите за последние записи, а в свободной – слишком много платите за те метры, которые будут «съедены» перегородками.
  5. В квартирах свободной планировки даже не делается капитальный ремонт. Застройщик не знает, как вы хотите распределить перегородки, поэтому даже не берется за первоначальную отделку – все это становится заботой покупателя.

Несмотря на такой ряд недостатков, свободная планировка имеет и конкретные преимущества. Самое главное, что вы можете сами спланировать расположение и размеры жилых помещений. Например, если вам нужна большая гостиная, ее можно объединить с кухней. Или выделить больше места под детскую комнату. Можно вообще не устанавливать стены, а обойтись легким зонированием! Здесь вы действительно не ограничены ничем, кроме собственной фантазии.

источник

Что можно и нельзя делать при свободной планировке

Правила ремонта свободной планировки такие же, как и в обычных квартирах, скорректированные таким образом, чтобы собственник мог сам выбирать количество и расположение помещений. Но реализовать абсолютно любую мечту не удастся – переоборудование все равно придется согласовывать с жилищной инспекцией и БТИ по всем нормам и правилам.

Каковы основные ограничения при ремонте квартир свободной планировки:

  • площадь гостиной должна быть не менее 8 кв м, а ширина – не менее 2,25 м;
  • каждое жилище должно быть оборудовано хотя бы одним окном;
  • запрещено увеличивать ванную за счет кухни, а кухню – за счет ванной;
  • нельзя устраивать над жильем мокрые зоны, переносить стояки водоснабжения и перекрывать доступ к ним;
  • ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет дополнительных помещений (коридора, прихожей, кладовой).

Ограничения и правила перепланировки квартир подробно описаны в статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г., СП 54.13330.2016. В Москве есть отдельное постановление № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Без согласования сносить, переносить или возводить стены, а также изменять расположение влажных помещений в квартире незаконно – это будет считаться самовольной перепланировкой. За такое нарушение согласно ст. 7.21. КоАП РФ предусматривает штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. Квартиру необходимо вернуть в первоначальный вид или попытаться договориться о перепланировке через суд.

Читайте также: Стоит ли покупать квартиру на первом этаже — советы риэлтора

Оцените статью
Блог о ножах
Adblock
detector