Правила и исключения
В домах старого фонда есть «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-холлами до 40 кв м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не только студию, но даже двухуровневую квартиру. А вот если под «холлом» расположены жилые комнаты, то кухню и санузел в нем узаконить невозможно в принципе.
Покупка квартиры с ремонтом: на что обратить внимание Современный ремонт – это не просто свежие обои. Однако правил без исключений не бывает. В некоторых дореволюционных домах имеются законные квартиры оригинальной планировки-студии — например, смотрительницы на первом этаже или так называемые меблированные комнаты (комнаты как квартиры). В частности, такие квартиры есть в знаменитом доме Толстого на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь — 25 кв м, потолки 3,4 м, кухонный уголок и санузел при входе, второй уровень со спальным мезонином).
Но это то, что изначально задумывалось как система коридоров и обставленных комнат. В советское и постсоветское время некоторым жильцам старого фонда удалось также узаконить ванные комнаты и кухни, не соответствующие действующим требованиям СНиП и жилищного законодательства — с проходными кухнями, санузлами на кухне и туалетами над кухней из соседей снизу.
Не делай этого сегодня. Вариант «Кухня в коридоре», характерный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, уже «непроходим»: в соответствии с действующими нормами в кухне должно быть окно.
Справка БН
Что можно и что нельзя при перепланировке
Это запрещено
- Размещайте туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть одно исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухэтажной квартире)
- Расширить кухню за счет площади гостиной и санузла
- Увеличение площади санузлов за счет гостиных и кухонь
- Перенос радиаторов центрального отопления на лоджии (утепленные или нет)
- Затронуть и спрятать стояки газа, отопления, водоснабжения и канализации в стенах
Может
- Объединение и разделение жилых комнат (каждая новая жилая комната должна иметь окно, площадью 9 кв.м и шириной не менее 2 м), единственная комната в квартире — не менее 14 кв.м
- Увеличить прихожую, кладовую, гардеробную до площади гостиной
- Объединить туалет и ванную и сделать совмещенный санузел
- Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
- Разместить санузел над служебным помещением или один раз под квартирой (конечно, если есть технические возможности)
Главный фактор: соседи снизу
Бывает, продавец «комнаты-студии» представляет эффектный проект дизайн-студии и уверяет, что вопрос о перепланировке практически решен. Не спешите радоваться.
«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировки, встречаются в объявлениях, но редко. Присмотревшись к таким объектам, вы обязательно заметите, что они расположены в основном на первом этаже, а если на втором или третьем, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?
Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями к жилым комплексам ваша ванная комната должна располагаться только над другой ванной или коридором, под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса узаконить эту перепланировку.
Узаконить перепланировку, например на мезонине, можно, если под ним находится объект аналогичной планировки с уже узаконенной модернизацией. Но для этого необходимо, чтобы все владельцы квартир с нуля прошли весь процесс от утверждения проекта перепланировки до инициации и получения документов на вновь создаваемый объект недвижимости. Стоит ли говорить, что в реальной жизни это практически невыполнимая задача!
Но надо не только учитывать интересы соседей снизу, над головой которых вы не имеете права ставить свой унитаз, но и договориться с соседями сбоку: чтобы провести перепланировку в общей квартире, письменное согласие требуется от всех владельцев.
Студия из комнаты в коммуналке СПб
Самое главное понимать, что переоборудование комнаты в студию должно быть полностью скоординировано. В противном случае другие собственники квартиры могут, по закону, возмутиться и подать в суд.
Не все зависит от мастеров или заказчика. Например, если ваша комната находится где-то посередине квартиры, сохранить полностью отдельный санузел не получится. В настоящее время проектирование «мокрых» помещений (туалет, ванная, душевая и т д.) над жилыми помещениями является незаконным. Специалисты по недвижимости давно говорили о такой практике в старом фонде как об эффективном способе решения проблемы коммуналок.
Фактически полноценная смена студии из комнаты в коммуналке в Петербурге сейчас считается незаконной. Но вопрос в подвешенном состоянии, есть большая вероятность, что в будущем в законодательство будут внесены какие-то изменения.В этом помещении также обошлись без второго этажа, а вместо него спроектировали минималистичный лофт и высокие потолки, наполняющие помещение светом и воздухом. А за углом маленькая кухня.
Переделка из комнаты в студию под ключ
Еще одна деталь: высота потолков. Заказчики все чаще задаются вопросом, можно ли будет обустроить второй этаж их помещений. Иногда высота потолка рассчитана на небольшое спальное место, иногда на целый этаж, где можно встать в полный рост. Чаще всего здесь размещают зоны отдыха или офисы. Конечно, надежная конструкция потребует дополнительных финансовых затрат, но результат будет впечатляющим.
В любом случае, ваша комната в коммунальной квартире не обязательно должна быть обычной спальней с раскладным диваном, комодом, столом и небольшим холодильником в углу. Даже минимальная перепланировка коммунальной квартиры в студию – качественное зонирование, дизайн маленькой кухни – все это сделает вашу жизнь намного комфортнее и проще.
Если все, что вы задумали, будет воплощено грамотными мастерами, результат будет максимально приближен к самостоятельной квартире. Поверьте, выход есть всегда, важен только индивидуальный подход и квалифицированные работники.
Команда «Евростандарт» своими руками превратила комнату площадью 13 квадратных метров в полноценную студию со своей кухней, спальней на втором этаже, отдельной гостиной, где с комфортом разместятся двое взрослых.
Второй уровень комнаты не обязательно должен быть большим, вполне можно ограничиться специальной конструкцией спального места (под ним часто размещают письменный стол, тем самым экономя ценное пространство)
Узкое горлышко технических возможностей
Рассмотрим теперь важнейшие санитарно-технические и строительные ограничения, которых великое множество. Так что установить газовую плиту и водонагреватель разрешается только в том случае, если на кухне есть окно и есть возможность организовать вытяжку.
Проблема вытяжки решаема: в стенах старых домов практически всегда имеются недействующие дымоходы, через которые можно добраться до гофрированных воздуховодов. Однако гостиная должна быть отделена от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что невозможно при студийной планировке.
Установив электрокотел и электроплиту, вы сможете обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей может не быть (а энергоснабжающие организации обязаны обеспечивать электроэнергией индивидуальных потребителей из расчета 3 кВт на квартиру). Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого населения, забитых коммуналками и профессиональными помещениями на первых этажах, их почти всегда не хватает.
Далее: кухонная ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Поэтому в гостиной должно быть окно, шириной более 2 метров и площадью 9 кв м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв.
В противном случае внутренние и внешние сети являются еще одним слабым звеном. Ведь в старых домах, помимо жилого фонда, к ним обычно пристроено множество коммерческих потребителей. Поэтому получить одобрение непросто.
Как нам однажды объяснили специалисты по перепланировке, ситуация следующая. В принципе, районные межведомственные комиссии (МВК) в центральных районах практически всегда имеют возможность «выписать» еще одну квартиру в многоквартирном доме. Но есть еще много желающих «рассредоточиться» среди своих соседей. Поэтому руководство МВК стараются не создавать прецедента массовых обращений.
Промежуточный итог. Исходя из вышеизложенного, комната не менее чем с двумя окнами, расположенная на первом жилом этаже, общей площадью не менее 28 квадратных метров, имеет шанс стать отдельной квартирой м, если есть техническая возможность, соединить внутренние сети (водоснабжение, канализация, теплоснабжение) и организовать отдельный вход.
Дойти до финала
Если ваша недвижимость соответствует описанным выше требованиям, вы можете заказать проект переустройства.
Здесь есть варианты. Кому принадлежит вся квартира, разделенная на несколько, тому не придется договариваться с соседями. Правда, сегодня речь идет о коммуналках, а это не так.
Другой вариант – заказать проект переоборудования с разделением существующего жилого помещения на два изолированных. Такой способ возможен, когда квартира небольшая (например, на две семьи) с двумя входами и между соседями полное взаимопонимание.
Если речь идет о вашей доле в большой коммунальной квартире на первом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместить санузел и кухню в уголке), то, как уже говорилось выше, письменное согласие на это тоже будет необходимость перепланировки у всех собственников. И сделать это непросто.
Если нет возможности организовать отдельный вход, у вас есть шанс узаконить помещение, но владельцем отдельной квартиры-студии вы не станете. Следовательно, продать свою долю можно только через нотариуса (не забываем также о необходимости собирать отказы от совладельцев, имеющих преимущественное право покупки).
Во всех трех случаях начинать нужно с проекта, который должна выполнять не только проектная студия, но и представители проектной организации, знакомые с местными особенностями (каждый район имеет свои особенности) и готовые возьмем на себя согласование в надзорных органах, МВК, а при необходимости и представим Ваши интересы в суде.
Если нельзя, но очень хочется
Из вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат узаконивать перепланировку. Наверное, хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и дорогостоящий процесс. И что финал непредсказуем: слишком много объективных и субъективных факторов, каждый из которых способен поставить жирный крест на инициативе.
Чем грозит незаконная перепланировка? Можно жить в «улучшенной» комнате, продать ее тоже (незаконная перепланировка не является препятствием для сделки). Но она не хочет жить в квартире.
Что еще они делают? Если помещение просторное, рядом с кухней или ванной, к нему «контрабандой» проносят трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своем участке мобильную кухню с электрической плитой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении сделаны трубы и водоотводы. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают жизнь, но также являются незаконными. Это значит, что в случае эксплуатационной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям, собственник объекта с незаконными переустройствами и подключениями к сети почти наверняка будет «назначен последним».
Переделка коммуналок в студии в СПб
Переезд из комнаты в студию под ключ будет интересен абсолютно всем владельцам помещений. Недвижимость – одна из лучших инвестиций в наши дни. Особенно, если это просторная комната в старинном фонде, в историческом центре нашего прекрасного города.
Хороший ремонт превратит помещение во вкусный перекус для жильцов! Комфортное и современное жилье в удобном месте (коммунальные квартиры расположены в населенных пунктах с налаженным транспортным сообщением и развитой инфраструктурой). Все вместе это позволит не только снять комнату как квартиру, но и установить за нее хорошую цену выше средней.
Представьте себе семью из трех человек, родителей с одним ребенком. Одноместная комната площадью 15 м2 – не самый комфортный вариант; элементарного личного пространства будет недостаточно. Другое дело в случае с двухэтажной комнатой-студией, где ребенка можно разместить на втором этаже, а родителей – внизу. Такие дома будут интереснее любой новостройки на Рингвейене.
В этой комнате спальное место также размещается на втором уровне (это самый частый и практичный способ ремонта), поэтому здесь с комфортом может разместиться семья из трех человек: родители на двуспальной кровати внизу, ребенок наверху.
Читайте также: Квартира 42-43 кв м: дизайн однокомнатной и двухкомнатной хрущевки, ремонт, варианты планировок, фото стильного интерьера
